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Nueva Ley de Registro Inmobiliario (108-05) Otorga Notables Inversión Inmobiliaria

 A través de la ley 108-05 del 23 de Marzo del 2005, La Republica Dominicana refuerza el sistema de registro inmobiliario, adecuándolo a los tiempos actuales. fortaleciendo la capacidad de servicio de la administración de justicia y concediéndole singular importancia a las inversiones inmobiliarias.

Con este proceso de modernización se hace posible que las instituciones y las organizaciones que componen la Jurisdicción de Tierras, puedan responder apropiadamente a los esfuerzos del desarrollo económico y social de la Republica Dominicana. obteniendo a su vez la descentralización del sistema, con la separación de funciones y con una apropiada asignación  de niveles de responsabilidad, jerarquía y relaciones adecuadas entre las unidades operativas de la institución. mientras se simplifican y optimizan los procedimientos, desjudicializando e incrementando la celeridad de los mismos, y que facilite el acceso a la justicia acercando las unidades operativas de la jurisdicción a las necesidades de los usuarios. todo soportado en las nuevas tecnologías que transforman las prácticas tradicionales aplicables a la mensura, registro y titulación, y permiten definir con mayor precisión el objeto del derecho, controlar la documentación y simplificar y agilizar todo procesos. logrando incluso simplificar y eficientizar el régimen tributario aplicable en lo relativo al registro inmobiliario en Republica Dominicana.

Tomando en esencia el Principio IV que reza "Todo derecho registrado de conformidad con la presente Ley es imprescriptible  y goza de la protección y garantía absoluta del Estado" vemos el firme interés estatal en garantizar todos los derechos nacidos a raíz del registro de un inmueble por parte de ciudadanos nacionales o extranjeros.

Se logra para garantizar estos derechos componer jurisdicciones representadas por Dirección Nacional de Mensuras y Catastro, Dirección Nacional de Registro de Tierras, Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original y la comisión inmobiliaria.

En el caso propio de Los Tribunales Superiores de tierra se garantizarían fallos justo y perspicaces toda vez que la ley crea en estos tribunales colegiados compuestos por 5 jueces. nombrados por la suprema corte de justicia. las audiencias serán celebradas por tres jueces suyas dediciones serán fermadas por estos.

DIRECCION NACIONAL DE REGISTRO DE TITULOS

Este órgano de carácter Nacional, es el facultado para coordinar,  dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento General de Registro de Títulos.

 DIRECCION NACIONAL DE MENSURAS Y CATASTRO

La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de mensura y catastro.
Queda en bajo la facultad de La Suprema Corte de Justicia crear las Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro que considere necesarias y de asignar la demarcación territorial de las mismas.

PROCESO DE SANEAMIENTO

En cuanto al proceso de saneamiento que no es mas que el proceso por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez, la ley señala claramente quienes pueden iniciar el proceso:

a) Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no registrado.

b) El Estado Dominicano.

 EN CUANTO A LA POSESION:

Para fines de materializar el saneamiento la ley 108-05 dice que la posesión existe en el caso de que una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre.  Para la misma se admiten Se admite todo medio de prueba sobre la posesión. El proceso de saneamiento cuenta con las siguientes etapas: mensura proceso judicial y registro. Todo el proceso de saneamiento termina como una sentencia de adjudicación del inmueble.


La nueva ley es especifica en lo relativo a las Litis sobre los terrenos registrados, a través de un proceso contradictorio introducido en los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria.
Con artículos que determinan la competencia, las notificaciones de demandas y lo relativo a las Demandas Temerarias y reparación de daños y perjuicios, cuando queda  demostrado durante el proceso la falta de fundamento de la demanda porque la misma haya sido ejercida con ligereza censurable o con el propósito deliberado de hacer daño, el  juez podrá ordenar la reparación moral del perjudicado y la indemnización por daños y perjuicios correspondiente conforme a lo dispuesto por el Código Civil. 

MONTO IMPOSITIVO DE PAGO EL (2%)

La ley contempla también una garantía establecida a los fines de indemnizar a aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la presente ley.  Estos errores son enmendados a través de un fondo, que se suple a través de una Contribución especial. Misma que recae:

1-Sobre los inmuebles que se registren por primera vez ;

2- Cada vez que se deba emitir un nuevo Certificado de Título, También los  Inmuebles que se adjudiquen por primera vez pagaran una contribución especial.

La base imponible es aplicada a   inmuebles urbanos edificados destinados a viviendas, y para inmuebles urbanos no edificados y también   Para el resto de los inmuebles, urbanos y rurales, independientemente al destino o uso que se le asigne a los mismos. esta contribución a pagar es del dos por ciento (2%)

QUIENES QUEDAN EXENTOS DEL PAGO DEL (2%)

Según la ley 108-05 quedarían exentos de la contribución especial aquellos inmuebles transmitados en a favor del Estado Dominicano, los tramitados a favor de las instituciones benéficas; Los inmuebles  que sé transmitan a favor de las organizaciones religiosas y aquellos  Los solares urbanos edificados destinados a viviendas, que se encuentren exentos del pago conforme a la ley número 18-88, del 5 de febrero del 1988.
 
DESALOJO DE INMUEBLES REGISTRADOS

Para liberal de ocupaciones ilegales esta ley a partir del el articulo 47 especifica contra quienes no procedería un proceso de desalojo y a su vez faculta proceder en los casos comprobables de individuos que sin la autorización del propietario, estuviera ocupando un inmueble. Pudiendo en casos de propietarios de inmuebles registrados, amparados en su Certificados de Título o Constancia Anotada puede requerir a la Comisión Inmobiliaria el auxilio de la Fuerza Pública para proceder al desalojo del ocupante o intruso. 

PARTICION DE INMUEBLES REGISTRADOS

En cuanto a las particiones es El tribunal de jurisdicción original que territorialmente corresponde al inmueble es el competente para conocer de los casos de partición de inmuebles registrados. Las particiones amigables son ejecutadas por la vía administrativa. A tal efecto, la solicitud de partición debe acompañarse del acto auténtico o bajo firma privada debidamente legalizado por notario en el cual todos los copropietarios, coherederos o copartícipes de común acuerdo pongan de manifiesto su voluntad y forma de dividir amigablemente el inmueble indicando el proyecto de subdivisión de tales derechos.

La Jurisdicción Inmobiliaria sólo es competente para conocer la determinación de herederos cuando ésta se solicita conjuntamente con la partición de inmuebles registrados. El Registrador de Títulos debe inscribir y ejecutar la determinación de herederos con la presentación de la decisión del tribunal correspondiente y los demás documentos exigidos por la ley.  

EL REGISTRO

En cuanto a cuales son Los documentos que se registran en los Registros de Títulos la ley señala los siguiente:

1- Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.

2- Los que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre los mismos.

3- Los que dispongan limitaciones administrativas y legales de carácter particular sobre inmuebles, tales como servidumbres, declaración de patrimonio cultural y otras que de alguna manera limitan o restringen la libertad de disposición sobre el inmueble.

4- Los derechos de los condóminos sobre su unidad exclusiva, así como la parte proporcional en las áreas comunes.

LOS CONDOMINIOS

La ley también es clara en lo referente a aquellos inmuebles inmuebles con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen corno propiedad exclusiva de una o más personas, la que a su vez son copropietarias indivisas sobre las parte comunes. Los llamados Condominios en cuanto a esto el legislador a través de esta ley señala que:

1.- El terreno es esencialmente común y proindiviso de todos los condominios.

2.- Los sectores o áreas comunes y proindivisas son inseparables de la propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo contemple el contrato, el derecho sobre las partes comunes que le corresponde.

3.- No se puede constituir condominios sobre inmuebles o unidades ya incorporadas a este régimen.

4.- Las construcciones en proceso pueden ser sometidas al régimen de condominio. Sin embargo, a los fines de financiamiento el propietario y la entidad financiera, podrán inscribir con el registro de la hipoteca correspondiente su decisión de someter el inmueble al régimen de condominio una vez que la construcción esté terminada y se hayan cumplido los requisitos y formalidades establecidos por la ley.

 
5- Los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no pueden pertenecer a distintos propietarios si no están afectados al régimen de condominio.

6- No se pueden constituir condominios sobre terrenos amparados en constancias anotadas;

7- Para cada condómine se emitirá un Certificado de Título que identifique la unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno, y el número de votos que le corresponde a cada titular en las asambleas de condómines.

8- Se emitirá un Certificado de Título a nombre de] consorcio de propietarios por el terreno, sobre el que se inscribe un bloqueo registra] en el Registro Complementario de] Certificado de Título.

9- Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes de] condominio gozan del privilegio establecido en la ley de Condominios. Los documentos y liquidaciones establecidos para estos fines constituyen el Título Ejecutorio a estos efectos.

10- Los procedimientos y condiciones para la aplicación del presente artículo se establecerá por vía reglamentaria.

INMUEBLES DEL DOMINIO PÚBLICO

Por ultimo esta ley en cuanto a lo relativo a aquellos inmuebles destinados al uso público y consagrado como "dominio público" por el Código Civil, las leyes y disposiciones administrativas. En las urbanizaciones y lotificaciones, las calles, zonas verdes y demás espacios destinados al uso público quedan consagrados al dominio público con el registro de los planos.

1-No es necesario emitir Certificados de Título sobre los inmuebles destinados al dominio público.

2- El dominio público es imprescriptible, inalienable, inembargable y no procede el saneamiento sobre el mismo a favor de ninguna persona física o moral.

3- Corresponde al Estado la tutela, administración, conservación y protección del dominio público.

4- Desafectación del dominio público. La desafectación del dominio público se hace exclusivamente por ley y tiene como objeto declarar el inmueble como dominio privado del Estado y ponerlo dentro del comercio.




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